Immobilie geerbt – Ihre nächsten Schritte im Überblick
Immobilie geerbt – was jetzt?
Eine geerbte Immobilie ist für viele Menschen Neuland – sie kann ein wertvoller Vermögenszuwachs sein, aber auch Verpflichtungen und Unsicherheiten mit sich bringen. Neben emotionalen Fragen stehen schnell rechtliche, steuerliche und finanzielle Entscheidungen im Raum. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben – und wie Sie Schritt für Schritt die richtige Entscheidung treffen.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Zunächst stellt sich die grundsätzliche Frage: Will ich die Erbschaft überhaupt annehmen? Denn mit dem Erbe übernimmt man nicht nur das Vermögen, sondern auch mögliche Schulden. Gerade bei Immobilien bedeutet das, dass eventuelle Hypotheken, offene Grundsteuer oder Sanierungsstaus mit übernommen werden. Wer Zweifel hat, sollte sich frühzeitig informieren – denn die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen nach Bekanntwerden der Erbschaft.
Ein Blick ins Grundbuch, ein Gespräch mit der Bank oder ein fachlicher Rat durch einen Anwalt oder Notar kann helfen, die finanzielle Situation realistisch einzuschätzen. Nur wer Klarheit über die Verpflichtungen hat, kann guten Gewissens entscheiden, ob die Annahme der Erbschaft sinnvoll ist.
Grundbuch ändern lassen
Ist die Entscheidung zur Annahme gefallen, muss die Immobilie auch offiziell auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Diese Grundbuchberichtigung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). Notwendig sind der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Frist zur Berichtigung beträgt zwei Jahre – innerhalb dieses Zeitraums ist die Umschreibung gebührenfrei.
Wichtig: Ohne Grundbuchänderung kann der Erbe weder verkaufen noch eine Hypothek aufnehmen. Daher sollte dieser Schritt nicht aufgeschoben werden.
Mit der Grundbuchänderung wird der Eigentümerwechsel offiziell.
Erbschaftssteuer und Freibeträge
Je nach Verwandtschaftsverhältnis kann für die geerbte Immobilie Erbschaftssteuer anfallen. Die Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie sowie vom persönlichen Freibetrag ab. Kinder haben beispielsweise einen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner von 500.000 €. Für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben gelten deutlich niedrigere Freibeträge.
Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, fällt Steuer auf den Differenzbetrag an. Daher ist es oft sinnvoll, den genauen Wert durch einen neutralen Sachverständigen oder Makler ermitteln zu lassen – denn die Bewertung durch das Finanzamt fällt nicht immer marktgerecht aus und kann zu einer unnötig hohen Steuer führen.
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Nach der formalen Abwicklung steht die wohl wichtigste Entscheidung an: Was tun mit der geerbten Immobilie?
Die Eigennutzung bietet sich an, wenn man ohnehin Wohnraum sucht oder eine enge emotionale Bindung zur Immobilie besteht. Besonders attraktiv kann sie sein, wenn man als Kind oder Ehepartner die Immobilie selbst bewohnt – in bestimmten Fällen bleibt man dann sogar von der Erbschaftssteuer verschont. Allerdings sollte genau geprüft werden, ob Lage, Zustand und Ausstattung tatsächlich zum eigenen Lebensstil passen. Hohe Sanierungskosten oder eine ungünstige Lage können die Nutzung erschweren.
Die Vermietung erscheint vielen als gute Lösung, um die Immobilie zu behalten und dennoch Einnahmen zu erzielen. Tatsächlich kann sie langfristig ein stabiles passives Einkommen bieten – vorausgesetzt, man ist bereit, Zeit und Energie in Verwaltung und Instandhaltung zu investieren. Wer wenig Erfahrung als Vermieter hat, sollte sich professionelle Unterstützung durch eine Hausverwaltung holen.
Der Verkauf schließlich ist oft der wirtschaftlich sinnvollste Weg – vor allem, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder der finanzielle Spielraum fehlt, um die Immobilie zu halten. Der Verkauf schafft Klarheit, Liquidität und verhindert mögliche Konflikte unter Miterben. Wichtig ist hier eine professionelle Wertermittlung, damit kein Geld verschenkt wird. Ein erfahrener Makler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Vertragsunterzeichnung.
Marktwert und Sanierungsbedarf prüfen
Unabhängig davon, wie Sie sich entscheiden: Eine fundierte Einschätzung des aktuellen Immobilienwertes ist immer empfehlenswert. Nur so lassen sich Erbschaftssteuer, Verkaufspreis oder Mietpotenzial realistisch einschätzen. Zusätzlich sollte der bauliche Zustand geprüft werden – insbesondere bei älteren Immobilien. Gibt es einen Sanierungsstau? Wie hoch wären die Renovierungskosten? Lohnt sich eine Modernisierung überhaupt?
Ein erfahrener Makler oder Bausachverständiger kann hier schnell und praxisnah unterstützen. So vermeiden Sie Fehlentscheidungen und finanzielle Überraschungen.
Experten einbinden – für Sicherheit und Klarheit
Das Erben einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, bei dem emotionale, rechtliche und wirtschaftliche Aspekte eng miteinander verknüpft sind. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig Experten zur Seite zu holen:
Ein Notar hilft bei der Klärung der Erbfolge und beim Grundbuch.
Ein Steuerberater bewertet die steuerliche Lage und mögliche Gestaltungsspielräume.
Ein Immobilienmakler unterstützt bei Bewertung, Vermarktung und Verkauf – oder berät ehrlich zur Vermietbarkeit.
Je besser Sie informiert sind, desto sicherer und entspannter können Sie mit der geerbten Immobilie umgehen.
Fazit
Eine geerbte Immobilie kann ein echter Glücksfall sein – oder eine große Herausforderung. Wer sich rechtzeitig informiert, professionell beraten lässt und seine Möglichkeiten realistisch einschätzt, hat die besten Voraussetzungen, um die richtige Entscheidung zu treffen – sei es Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf. Als Immobilienmakler unterstütze ich Sie gerne persönlich auf diesem Weg.
